Mérida, Yucatán, 2025.- El auge inmobiliario en Mérida ha abierto grandes oportunidades de inversión, pero también ha incrementado los riesgos legales. Expertos alertan sobre fraudes que pueden convertir el sueño de tener un patrimonio en una pesadilla legal.
Herbé Rodríguez Coello, especialista en bienes raíces, recomienda a los compradores prestar atención a
cinco documentos clave antes de adquirir un terreno en Mérida para garantizar la seguridad de su inversión.
1 Número de tablaje catastral: la identidad de tu terreno
El
número de tablaje catastral identifica de manera única cualquier predio en Yucatán, similar al CURP de las personas. Sin este número, advierte Rodríguez Coello, “literalmente estás comprando aire”. Este código permite verificar en el sistema del
INSEJUPY quién es el propietario legítimo del terreno y confirmar su existencia legal.
2 Consulta al INSEJUPY contra fraudes
El
Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán (INSEJUPY) ofrece una plataforma digital para consultar el historial completo de un terreno: cambios de propietario, gravámenes, embargos y situación legal actualizada. En 2025, Yucatán sigue siendo catalogada como la “capital de la especulación inmobiliaria” con casi 200 denuncias de fraude registradas el año pasado, principalmente en el norte de Mérida.
3 Constancias de propiedad: libertad de gravamen y adeudos
Antes de cerrar un trato, todo comprador debe exigir:
- Certificado de Libertad de Gravamen: asegura que el terreno no tiene deudas ni compromisos legales.
- Constancia de No Adeudo Predial: certifica que no hay impuestos municipales pendientes.
- Constancia de No Adeudo de Agua: confirma que no existen pagos pendientes por el servicio de agua.
Rodríguez Coello enfatiza: “Sin estas tres constancias, no hay trato. Es una regla de oro”.
4 Factibilidad de uso de suelo: construye con seguridad
La
Factibilidad de Uso de Suelo define qué tipo de construcción o actividad puede desarrollarse en el terreno. Este documento es indispensable, ya que muchos compradores descubren después que su proyecto no está permitido, sobre todo en zonas periféricas donde abundan las ofertas de “terrenos cerca de la playa” sin acceso a servicios básicos.
5 Escrituración ante notario: el paso definitivo
La
escrituración representa el aval final de la transacción. Incluye el avalúo oficial, firma ante notario, inscripción en el Registro Público de la Propiedad y actualización catastral, con un tiempo aproximado de 90 días hábiles. El notario verifica la legalidad de todos los documentos y garantiza que la transferencia sea conforme a la ley.
Estafas más comunes en Mérida en 2025
- Venta de terrenos ejidales que no pueden transferirse a particulares.
- Doble venta de un mismo terreno a diferentes compradores.
- Ventas fantasma por personas que no son los propietarios reales.
Rodríguez Coello recomienda invertir entre
2 y 3 días en verificar toda la documentación. “Los mil o dos mil pesos que se gastan en estas revisiones pueden salvar millones de pesos en fraudes”, concluye. Para cualquier duda o verificación, se sugiere contactar directamente al INSEJUPY.
