¿Porqué Mérida es ahora más cara?

¿PORQUÉ MÉRIDA ES AHORA MÁS CARA?

Opinión: Rodrigo Rodríguez Rivas

Director de nuevos proyectos de Uno Consulting

En los útimos días han circulado varias notas informativas destacando el encarecimiento de Mérida como destino habitacional, en ésta columna explicaremos algunos de los principales factores que causan éste fenómeno.

 

CRECIMIENTO POBLACIONAL

Entre 2010 a 2020 la ciudad de Mérida y su zona conurbada ha pasado de 830 mil a 995 mil habitantes, ésto sin duda ha causado un auge en la oferta de vivienda con un fuerte componente migratorio de otros estados con mayor poder adqusitivo que ven en Mérida como una oportunidad de inversión y de residencia permanente, generando así una alta demanda de vivienda que consecuentemente, un incremento en los precios.

 

VERTICALIZACIÓN FORZADA

Actualmente estamos viendo una composición vertical en los nuevos desarrollos inmobiliarios superior al 50% de la mezcla de productos ofertados, lo cual obedece a una necesidad de densificar la vivienda debido al alto costo de la tierra que dificulta o incluso puede llegar a hacer prohibitivo el desarrollo de tipo horizontal en cada vez más puntos de la ciudad.

Pero ¿Por qué la vivienda vertical es más cara cuando la gente suele preferir la vivienda unifamiliar? Aquí algunas razones:

 

  1. El valor de la tierra suele incrementarse cuando ésta cumple con ciertos criterios como son el tamaño y proporciones del predio, la posibilidad de obtener una densidad elevada, la ubicación en zonas de alto tráfico vehicular, la existencia de servicios públicos y privados.
  2. Es más caro construir en vertical tanto por los materiales que se emplean así como por el nivel de equipamiento que requiere éste tipo de desarrollos.
  3. La negociación de tierra en desarrollos verticales suele  hacerse bajo modelos de negocio como lo es la aportación, que suelen incluir componentes o premios al dueño de la tierra a cambio de flexibilidad en la forma de pago y esto es transferido al ticket de venta.

ESCASA RESERVA TERRITORIAL AL INTERIOR

Son muy contados los espacios de tierra al interior de la periferia que cuentan con servicios, infraestructura e interés para el desarrollo inmobiliario habitacional, de tal manera que al haber poca tierra en pocas manos, el valor de ésta se ha incrementado discrecionalmente por los especuladores inmobiliarios limitando el desarrollo de nuevos complejos habitacionales con productos accesibles para la sociedad. Recordemos como por ejemplo en 2007 al liberarse los terrenos de la ex estación monitora de la SCT en la región ahora conocida como Altabrisa permitió la proliferación de nuevos desarrollos de vivienda económica y residencial a la par de hospitales, centros comerciales y servicios. Hoy son contados los espacios que pudieran detonarse en un futuro por lo cual será importante pensar hacia afuera del periférico el planteamiento de nuevas macro comunidades planeadas públicas con servicios y que atiendan a varios segmentos socioeconómicos como pudieran serlo algunos polígonos en la zona de Plaza Dorada / Pensiones, y en el periférico norte de Mérida.

 

EDUCACIÓN, ENTRETENIMIENTO Y SALUD INSUFICIENTES Y LEJANOS

Conkal, Cholul, Américas, Héroes, todas éstas regiones tienen en común una alta movilidad de sus habitantes por motivo de traslado al centro de trabajo de sus residentes o por requerir ingresar a la ciudad por motivos de escuelas o de entretenimiento ante la escasa oferta de servicios afuera del periférico. A manera de ejemplo, la ciudad de Guadalajara en sus 151 Km2 concentra prácticamente el mismo número de habitantes que Mérida y sus 883 Km2. Esto implica que trasladarse de un punto a otro de la ciudad es mucho más caro por la distancia que requiere recorrerse así como la falta de servicios de transporte colectivo masivos que suelen encontrarse en ciudades más densas. ¿Uber de 300 pesos? Si, desgraciadamente es algo común. Los nuevos desarrollos deberán de contemplar desarrollar sus propios desarrollos cercanos a centros de servicios con oficinas, locales comerciales, consultorios y hacer sinergía con otros desarrolladores especializados en éste tipo de productos.

Un punto favorable a considerar es el éxito de algunos centros universitarios como los campus de matemáticas y ciencias sociales de la UADY y la Universidad Modelo en la zona de Cholul así como del Colegio Teresiano y el CUAM en la región de Temozón Norte que han generado una notable plusvalía alrredor y que deben de ser ejemplo a nuevos desarrollos fuera de la ciudad.

 

PROLIFERACIÓN DE DESARROLLOS ESPECULATIVOS

Existe una oferta creciente de desarrollos inmobiliarios a una distancia considerable de la ciudad en donde se ofrecen amenidades y servicios que supuestamente serán entregados a veces muchos años después de formalizada la venta, en los cuales los precios de venta por M2 son de alguna manera disfrazados mediante esquemas de financiamiento directo con el desarrollador a plazos muy largos de entre 4 y hasta 15 años en los cuales el comprador está pagando por adelantado una plusvalía sobre un desarrollo en el que existe siempre un alto grado de incertidumbre respecto al tiempo, calidad y valor real de lo ofrecido contra lo efectivamente pagado ante lo cual, el valor de la tierra es artificialmente elevado y generando una distorsión entre la percepción de valor y el costo real que debiera tener la tierra según su etapa de desarrollo o avances concretos.

 

En general nos encontramos en un panorama de alta especulación en el cual hay que ser muy precavidos para invertir tanto como inversionista pero también como consumidor final, en donde en caso de algún suceso externo que afecte al mercado, únicamente los proyectos mejor sustentados en comprensión del mercado y con una oferta de valor justa, oportuna y alineada a mercado tendrá las mejores herramientas para salir adelante con éxito y sobre todo, con responsabilidad.

rr@unoconsulting.mx

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